Bau- und Handwerker-Begriffe verständlich erklärt

NPK (Normpositionen-Katalog)

Der Normpositionen-Katalog (NPK) ist ein standardisiertes Verzeichnis von firmen-, marken- und produktneutralen Leistungsbeschreibungen für das Schweizer Bauwesen, herausgegeben von der CRB (Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung), im Tiefbau gemeinsam mit dem VSS. Er ist in rund 200 Kapitel gegliedert, die zehn Kapitelgruppen (000 bis 900) zugeordnet sind; ein Kapitel entspricht in der Regel einer Arbeitsgattung (z.B. Maurer-, Maler- oder Sanitärarbeiten) und enthält die einzelnen Normpositionen zur Beschreibung und Quantifizierung baulicher Leistungen. Die Leistungsbeschreibungen sind dreisprachig (de/fr/it) und auf die Norm SIA 118 sowie die technischen Normen der Bauverbände abgestimmt.

Kostenbezug: Auf Basis des NPK werden Leistungsverzeichnisse (Devis) erstellt, sodass alle offerierenden Betriebe dieselben, präzise definierten Positionen kalkulieren und ihre Preise direkt vergleichbar sind. Für Bauherren und Handwerker schafft der NPK damit Transparenz bei Offerten, eine saubere Grundlage für den Werkvertrag und eine nachvollziehbare Rechnungs- und Kostenkontrolle.

Quelle: crb.ch

GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone)

Der GEAK ist der schweizweit einheitliche Gebäudeenergieausweis der Kantone. Markeninhaberin ist die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), die den GEAK 2009 geschaffen hat; betrieben und verwaltet wird er vom Verein GEAK (Verein GEAK-CECB-CECE) im Auftrag der Kantone. Grundlage bildet das eidgenössische Energiegesetz (Art. 45 EnG). Der GEAK bewertet die Qualität der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz sowie die direkten CO2-Emissionen eines Gebäudes und stuft diese in sieben Effizienzklassen von A (sehr gut) bis G (schlecht) ein. Ausgestellt werden darf der GEAK nur durch zertifizierte GEAK-Expertinnen und -Experten. Der GEAK ist grundsätzlich freiwillig, doch einzelne Kantone verlangen ihn bei Handänderungen oder beim Heizungsersatz; die Variante GEAK Plus enthält zusätzlich einen Beratungsbericht mit bis zu fünf Sanierungsvarianten.

Kostenbezug: Der GEAK Plus liefert mit seinen verglichenen Sanierungsvarianten und einer Förderbeitragsberechnung eine fundierte Grundlage für die Planung und das Einholen von Offerten energetischer Massnahmen (z.B. Fassadendämmung, Fenster, Heizungsersatz) und ist in vielen Kantonen Voraussetzung für kantonale Fördergelder. Der Ausweis selbst ist eine Experten-/Handwerkerleistung mit eigenen Kosten, die je nach Gebäudetyp und Umfang (Basis-GEAK vs. GEAK Plus) variieren; für ein Einfamilienhaus liegt ein GEAK Plus erfahrungsgemäss im Bereich von rund CHF 1'400 bis 2'300, wobei viele Kantone und Gemeinden den GEAK Plus mit einem Förderbeitrag (oft rund CHF 1'000) unterstützen.

Quelle: geak.ch, endk.ch, hev-schweiz.ch

Regiearbeit / Regiepreis

Eine Regiearbeit ist eine Bauleistung, die nicht zu einem zum Voraus festgelegten Festpreis, sondern nach tatsächlichem Aufwand (Arbeitsstunden, Material und Maschinen-/Inventareinsatz) abgerechnet wird. Der Regiepreis ist der dafür vereinbarte Ansatz; im Stunden-Regieansatz sind nebst Lohn und Lohnnebenkosten üblicherweise auch Handwerkzeug, allgemeine Geschäftskosten sowie ein Zuschlag (Risiko und Gewinn) enthalten, im Materialansatz die Beschaffungs- und Transportkosten. In der Schweiz werden Regiearbeiten im Bauwesen vor allem über die SIA-Norm 118 geregelt (Vergütung der Regiearbeiten, Art. 47 ff.): Der erbrachte Aufwand ist mit täglichen, vom Unternehmer geführten und von der Bauleitung gegenzuzeichnenden Regierapporten zu belegen (Rapportpflicht nach Art. 47 SIA-Norm 118), während sich die Regieansätze für Arbeitsstunden und Material nach Art. 48 ff. SIA-Norm 118 bemessen. Fehlt eine Preisabrede, bemisst sich die Vergütung von Gesetzes wegen nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers (Art. 374 OR).

Kostenbezug: Regiearbeiten machen eine Offerte schwer vergleichbar und bergen ein Kostenrisiko, weil der Endbetrag erst nach Ausführung feststeht und mit dem Aufwand steigt; bei Handwerkerarbeiten tauchen sie häufig für nicht vorhersehbare Zusatz- oder Änderungsarbeiten auf. Achten Sie deshalb in der Offerte auf klar ausgewiesene Regieansätze (Stundensatz, Materialzuschlag) und auf die Abgrenzung zum Pauschal- bzw. Einheitspreis. Hilfreich ist zudem zu wissen, dass nur der bei sorgfältigem Vorgehen notwendige Aufwand zu vergüten ist und gegengezeichnete Regierapporte als Nachweis dienen.

Quelle: fedlex.admin.ch, shop.sia.ch

Kostenvoranschlag vs. Richtpreis vs. Offerte

Eine Offerte ist das verbindliche Angebot eines Handwerksbetriebs für ein definiertes Werk; nimmt der Kunde sie an, entsteht ein Werkvertrag (OR Art. 363 ff.). Beim Festpreis (Pauschal- bzw. Globalpreis) gilt der fest vereinbarte Betrag grundsätzlich verbindlich, auch wenn der Aufwand höher ausfällt (OR Art. 373); nur bei aussergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen kann der Preis ausnahmsweise angepasst werden. Ein Kostenvoranschlag bzw. Richtpreis ist dagegen ein «ungefährer Ansatz»: Nach OR Art. 375 darf der Kunde vom Vertrag zurücktreten, wenn dieser Ansatz ohne sein Zutun «unverhältnismässig» überschritten wird. Nach Lehre und Rechtsprechung gilt eine Toleranz von rund 10 % als Faustregel (nicht starr; massgebend bleibt der Einzelfall, in einzelnen Branchen werden auch höhere Werte akzeptiert). Wurde gar kein Preis vereinbart oder nur ein ungefährer, bemisst sich die Vergütung nach OR Art. 374 nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers.

Kostenbezug: Der Unterschied entscheidet, ob die Schlussrechnung an die ursprüngliche Zahl gebunden ist: Bei einem Festpreis trägt der Betrieb das Mehraufwand-Risiko, bei Richtpreis bzw. Kostenvoranschlag der Kunde – bis zur Überschreitungs-Grenze von rund 10 %. Wer Handwerkerkosten vergleicht, sollte deshalb in der Offerte klären, welche Preisart vereinbart ist (Festpreis oder ungefährer Ansatz) und ob die Mehrwertsteuer inbegriffen ist.

Quelle: konsumentenschutz.ch

Werkvertrag (OR)

Der Werkvertrag ist ein im Schweizer Obligationenrecht (Art. 363-379 OR, elfter Titel) geregelter Vertragstyp. Nach Art. 363 OR verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werks, der Besteller zur Leistung einer Vergütung. Anders als beim Auftrag schuldet der Unternehmer einen Erfolg, also das mangelfreie, vereinbarte Werk. Bei Bauarbeiten wird der Werkvertrag in der Praxis häufig durch die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» (herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein, SIA) ergänzt, welche standardisierte Bestimmungen zu Vergütung, Abnahme und Mängelhaftung enthält.

Kostenbezug: Der Werkvertrag legt rechtlich fest, was der Handwerker (Unternehmer) für den vereinbarten Preis genau schuldet, und ob die Vergütung als Festpreis (feste Übernahme, Art. 373 OR) oder nach Aufwand bzw. nach dem Wert der Arbeit (Art. 374 OR) bemessen wird. Eine Offerte bildet meist die Grundlage dieses Vertrags und entscheidet damit darüber, ob spätere Mehrkosten verrechnet werden dürfen.

Quelle: fedlex.admin.ch, sia.ch

Bauhandwerkerpfandrecht (ZGB)

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Grundpfandrecht, das Handwerkern und Unternehmern als Sicherheit für ihre Werklohnforderung dient (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Wer Material und Arbeit oder Arbeit allein zur Errichtung eines Bauwerks (oder für Abbruch-, Gerüst- oder ähnliche Arbeiten) auf einem Grundstück geliefert hat, kann verlangen, dass dieses Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB); diese Frist gilt als Verwirkungsfrist und lässt sich weder verlängern noch unterbrechen. Bleibt die Werklohnforderung unbeglichen, kann der Handwerker das Grundstück letztlich zwangsverwerten lassen. Seit dem 1. Januar 2026 ist zudem präzisiert, dass der Eigentümer die Eintragung durch hinreichende Sicherheit für die Forderung zuzüglich Verzugszins für zehn Jahre abwenden kann (Art. 839 Abs. 3 ZGB).

Kostenbezug: Für Handwerkerkosten ist das Bauhandwerkerpfandrecht das wichtigste Sicherungsmittel: Bleibt eine Rechnung offen, kann der Betrieb seine Forderung über eine Grundbucheintragung gegen das Baugrundstück absichern, selbst wenn der Besteller nicht der Grundeigentümer ist. Bauherren sollten deshalb bei Offerten und Akontozahlungen auf saubere Abrechnung achten, da das Pfandrecht auch greift, wenn ein Generalunternehmer zwar bezahlt wurde, die Subunternehmer aber leer ausgingen (Risiko des doppelten Bezahlens). Wer als Grundeigentümer eine Eintragung vermeiden will, kann sie durch eine hinreichende Sicherheitsleistung abwenden.

Quelle: fedlex.admin.ch, gerichte-zh.ch, hev-schweiz.ch

SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten)

Die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» ist ein vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) herausgegebenes privates Regelwerk und gilt als wichtigste vertragliche Grundlage für Bauwerkverträge in der Schweiz. Sie ist kein Gesetz, sondern hat den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und gilt nur, wenn die Vertragsparteien – Bauherr und Unternehmer – ihre Übernahme im Werkvertrag ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart haben. Inhaltlich konkretisiert und ergänzt sie das dispositive Werkvertragsrecht des Obligationenrechts (Art. 363 ff. OR) mit baubranchenspezifischen Regeln, etwa zu Vertragsabschluss, Ausführung, Abnahme und Mängelrechten. Die aktuell gebräuchliche Fassung ist die revidierte Ausgabe SIA 118:2013.

Kostenbezug: Wird die SIA-Norm 118 in einer Offerte oder im Werkvertrag vereinbart, regelt sie verbindlich Punkte wie Nachträge bei Mehrleistungen, Ausmass und Vergütung sowie Abnahme und Garantie – und beeinflusst damit, welche Kosten der Handwerker zusätzlich verrechnen darf. Wer eine Offerte vergleicht, sollte prüfen, ob die SIA 118 einbezogen ist, da sonst allein die OR-Regeln gelten und sich Rechte bei Mängeln und Mehrkosten unterscheiden können.

Quelle: rwi.uzh.ch, shop.sia.ch, fedlex.admin.ch

Landesmantelvertrag (LMV) Bauhauptgewerbe

Der Landesmantelvertrag (LMV) ist der landesweite Gesamtarbeitsvertrag (GAV im Sinne von Art. 356 ff. OR) für das schweizerische Bauhauptgewerbe (Hoch-, Tief-, Untertag- und Strassenbau). Er wird zwischen dem Schweizerischen Baumeisterverband (SBV) als Arbeitgeberseite sowie den Gewerkschaften Unia und Syna ausgehandelt und regelt Mindestlöhne, Arbeitszeit, Zuschläge, Spesen, Ferien und weitere Anstellungsbedingungen. Der LMV wird vom Bundesrat gestützt auf das Bundesgesetz über die Allgemeinverbindlicherklärung von Gesamtarbeitsverträgen (AVEG) allgemeinverbindlich erklärt und gilt damit für praktisch alle Bau-Arbeitgeber und -Arbeitnehmenden der Branche in der ganzen Schweiz. Die aktuelle Fassung (LMV 2026–2031) ist seit dem 1. Januar 2026 in Kraft und bis zum 31. Dezember 2031 gültig.

Kostenbezug: Der LMV legt verbindliche Mindestlöhne und Lohnzuschläge fest und bestimmt damit einen erheblichen Teil der Personalkosten, die Bauunternehmen in ihre Offerten und Stundenansätze einrechnen müssen. Tariferhöhungen oder neue Spesen- und Zuschlagsregelungen schlagen sich deshalb direkt in den Handwerkerpreisen für Bauarbeiten nieder.

Quelle: seco.admin.ch, baumeister.swiss, gav-service.ch

Akontozahlung

Eine Akontozahlung (auch Abschlagszahlung) ist eine Teilzahlung, die der Besteller dem Handwerker oder Unternehmer während der Ausführung der Arbeiten für bereits erbrachte Leistungen leistet, also vor der endgültigen Ablieferung des Werkes. Nach Schweizer Obligationenrecht ist die Vergütung grundsätzlich erst bei der Ablieferung des Werkes fällig (Art. 372 OR); diese Regel ist jedoch dispositiv, weshalb abweichende Zahlungsvereinbarungen zulässig sind. Akontozahlungen sind gesetzlich nicht vorgeschrieben und müssen daher vertraglich vereinbart werden. Bei grösseren Bauprojekten regelt häufig die SIA-Norm 118 die Zahlungsweise: Sie räumt dem Unternehmer das Recht auf monatliche Abschlags- bzw. Akontozahlungen nach Baufortschritt ein (Art. 144 ff. SIA 118), wobei der Bauherr als Sicherheit einen Rückbehalt abziehen kann (Art. 149 SIA 118), der erst nach vollständiger Vollendung und Abnahme des Werkes fällig wird.

Kostenbezug: Für Handwerkerkosten ist die Akontozahlung relevant, weil sie den Zahlungsfluss über die Bauzeit verteilt und in Offerten oder Werkverträgen oft als Zahlungsplan geregelt wird. Wer die vereinbarten Akonto-Modalitäten (Höhe, Fälligkeit, Rückbehalt) kennt, behält die Liquiditätsplanung im Griff und vermeidet überhöhte Vorauszahlungen ohne entsprechende Gegenleistung.

Quelle: fedlex.admin.ch

Mehrwertsteuer auf Handwerkerleistungen (Schweiz)

Die Mehrwertsteuer (MWST) ist eine vom Bund erhobene Konsumsteuer, die auf den Umsätzen mehrwertsteuerpflichtiger Betriebe lastet und von der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) erhoben wird. Handwerkerleistungen wie Bau-, Reparatur- und Montagearbeiten unterliegen in der Regel dem Normalsatz, der seit dem 1. Januar 2024 8,1 % beträgt; daneben gibt es einen reduzierten Satz von 2,6 % (z. B. für Lebensmittel) und einen Sondersatz von 3,8 % für Beherbergung, die für typische Handwerkerleistungen jedoch nicht zur Anwendung kommen. Mehrwertsteuerpflichtig ist ein Betrieb grundsätzlich erst ab einem Jahresumsatz von 100'000 Franken aus steuerbaren Leistungen; kleinere, nicht registrierte Anbieter weisen daher unter Umständen keine MWST aus.

Kostenbezug: Auf Offerten und Rechnungen schlägt der Normalsatz von 8,1 % direkt auf den Endpreis durch, weshalb bei einem Kostenvergleich immer geklärt werden sollte, ob ein Preis exklusiv oder inklusive MWST angegeben ist. Bei nicht mehrwertsteuerpflichtigen Kleinbetrieben (Jahresumsatz unter 100'000 Franken) kann diese Position entfallen, was Angebote auf den ersten Blick günstiger erscheinen lässt.

Quelle: estv.admin.ch

Stundensatz vs. Pauschalpreis

Stundensatz (Regie) und Pauschalpreis (Festpreis) sind die beiden gängigen Vergütungsarten im Schweizer Werkvertrag (Art. 363 ff. OR). Beim Stundensatz wird nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet: Ist der Preis zum Voraus gar nicht oder nur ungefähr bestimmt worden, bemisst sich die Vergütung nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers (Art. 374 OR), meist gestützt auf Stundenrapporte. Beim Pauschalpreis übernimmt der Unternehmer die Arbeit zu einem zum Voraus genau bestimmten, festen Preis; gemäss Art. 373 Abs. 1 OR muss er das Werk auch dann um diese Summe fertigstellen, wenn es mehr Arbeit oder grössere Auslagen verursacht als vorgesehen, und darf keine Erhöhung fordern. Nur wenn ausserordentliche, nicht vorhersehbare Umstände die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren, kann der Richter nach seinem Ermessen eine Erhöhung des Preises oder die Auflösung des Vertrags bewilligen (Art. 373 Abs. 2 OR).

Kostenbezug: Die Wahl der Vergütungsart bestimmt, wer das Kostenrisiko trägt: Beim Pauschalpreis ist der Endbetrag (vorbehältlich Bestelländerungen) verbindlich und planbar, beim Stundensatz hängt der Schlussbetrag vom effektiven Aufwand ab und kann höher oder tiefer ausfallen. Wer Offerten vergleicht, sollte deshalb immer prüfen, ob ein Angebot ein Festpreis oder eine Aufwandschätzung nach Regie ist, da nur Pauschalpreise direkt vergleichbar sind.

Quelle: fedlex.admin.ch

Verrechnungssatz vs. Bruttolohn

Der Bruttolohn ist der vertraglich vereinbarte Lohn eines Mitarbeitenden vor Abzügen und bildet die Berechnungsgrundlage für die Sozialversicherungsbeiträge (AHV/IV/EO, ALV, BVG, UVG). Die AHV/IV/EO-Beiträge betragen 2026 insgesamt 10,6 % des Bruttolohns (AHV 8,7 %, IV 1,4 %, EO 0,5 %), je zur Hälfte (5,3 %) von Arbeitnehmer und Arbeitgeber getragen. Der Verrechnungssatz (auch Stundenverrechnungssatz) ist hingegen der Betrag, den ein Handwerksbetrieb dem Kunden pro Arbeitsstunde in Rechnung stellt: Er enthält zusätzlich zum Lohn die Arbeitgeber-Sozialkosten, Gemeinkosten (Werkstatt, Fahrzeuge, Verwaltung, Werkzeug), nicht verrechenbare Stunden sowie einen Gewinnzuschlag. Der Verrechnungssatz liegt dadurch in der Praxis um ein Mehrfaches über dem Bruttolohn-Stundenansatz.

Kostenbezug: Wer Offerten vergleicht, sollte wissen, dass der hohe Stundenansatz auf der Rechnung (Verrechnungssatz) nicht der Lohn des Handwerkers ist, sondern auch Sozial- und Gemeinkosten sowie Gewinn deckt. So lassen sich Stundensätze realistisch einordnen und ungewöhnlich tiefe oder hohe Ansätze besser hinterfragen.

Quelle: bsv.admin.ch, ahv-iv.ch

Unterlagsboden / Estrich

Der Unterlagsboden (in der Deutschschweiz die übliche Bezeichnung für den Estrich) ist die lastverteilende Mörtel- oder Plattenschicht, die auf der Rohdecke eingebaut wird und den ebenen, tragfähigen Untergrund für den fertigen Bodenbelag bildet. Er nimmt zugleich Trittschalldämmung, Wärmedämmung und häufig die Fussbodenheizung auf. Gängige Bauarten sind der konventionelle Zement-Unterlagsboden (feuchtebeständig, auch im Aussen- und Nassbereich), Calciumsulfat-/Anhydrit-Fliessestriche (schneller einzubauen, gut für Bodenheizungen, aber nicht feuchtebeständig) sowie Trockenestrich aus vorgefertigten Platten. Massgebend ist in der Schweiz für den häufigsten Fall die Norm SIA 251 «Schwimmende Estriche im Innenbereich» (Ausgabe 2008, herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein SIA), die unter anderem Festigkeiten und Mindestschichtdicken regelt.

Kostenbezug: Der Unterlagsboden ist ein eigener, oft separat ausgeschriebener Gewerkposten, dessen Preis pro Quadratmeter stark von Material (Zement vs. Anhydrit), Einbaudicke, Fläche sowie zusätzlicher Wärme- und Trittschalldämmung abhängt. Für eine belastbare Offerte sind diese Angaben sowie die geforderte Belegreife (Trocknungszeit) entscheidend, da sie Material- und Bauzeitkosten direkt beeinflussen.

Quelle: shop.sia.ch

Mängelrüge & Rügefrist (Werkvertrag)

Die Mängelrüge ist die Anzeige des Bestellers an den Unternehmer, dass das abgelieferte Werk mangelhaft ist; sie ist Voraussetzung dafür, dass die Mängelrechte (Nachbesserung, Minderung, Wandelung oder Schadenersatz, Art. 368 OR) geltend gemacht werden können. Nach Art. 367 Abs. 1 OR muss der Besteller das abgelieferte Werk prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, und dem Unternehmer allfällige Mängel anzeigen; nach altem Recht waren versteckte Mängel sofort nach Entdeckung zu rügen (Art. 370 Abs. 3 OR). Wird die Rügefrist verpasst, gilt das Werk insoweit als genehmigt und die Mängelrechte verfallen. Mit der per 1. Januar 2026 in Kraft getretenen OR-Revision gilt neu für unbewegliche Bauwerke – sowie für bestimmungsgemäss darin eingebaute bewegliche Sachen und für Pläne/Arbeiten von Architekten und Ingenieuren – eine zwingende Mindest-Rügefrist von 60 Tagen (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR). Diese 60-Tage-Frist läuft ab Abnahme bzw. ab Entdeckung eines versteckten Mangels, ersetzt für diese Werke die bisherige Pflicht zur sofortigen Rüge und darf vertraglich nicht zum Nachteil des Bestellers verkürzt werden; sie gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Ist die SIA-Norm 118 vereinbart, bleibt für offene Mängel die grosszügigere zweijährige Rügefrist nach Abnahme bestehen; die in der SIA 118 für versteckte Mängel vorgesehene «sofortige» Rüge (Art. 179 Abs. 2 SIA 118) ist hingegen nicht mehr zulässig und wurde durch die zwingende 60-Tage-Frist überlagert (Anpassung mittels SIA 118-C1:2026).

Kostenbezug: Eine rechtzeitige und beweisbare (idealerweise schriftliche) Mängelrüge entscheidet darüber, ob der Handwerker einen Mangel kostenlos nachbessern muss oder ob der Auftraggeber auf den Reparaturkosten sitzen bleibt. In Offerten und Verträgen sollte deshalb geprüft werden, welche Rügefrist gilt (allgemeines OR, die neue zwingende 60-Tage-Mindestfrist für Bauwerke ab 2026 oder SIA 118), da dies Garantie- und Nachbesserungskosten direkt beeinflusst. Achtung: Vertragsklauseln, welche die 60-Tage-Frist bei Bauwerken unterschreiten oder das Nachbesserungsrecht ausschliessen, sind für ab 2026 abgeschlossene Verträge unwirksam.

Quelle: fedlex.admin.ch, svit.ch

General- vs. Totalunternehmer (GU/TU)

Generalunternehmer (GU) und Totalunternehmer (TU) sind zwei Vergabemodelle, bei denen der Bauherr ein Bauwerk «aus einer Hand» beziehen kann; beide stützen sich rechtlich auf den Werkvertrag, der im Obligationenrecht in Art. 363–379 OR geregelt ist (Art. 363 OR: «Durch den Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der Besteller zur Leistung einer Vergütung.»). Der GU übernimmt die gesamte Bauausführung und koordiniert die beteiligten Handwerksbetriebe (Subunternehmer), während die Planung und Projektierung beim Bauherrn bzw. dessen separat beauftragten Architekten oder Planer bleibt. Der TU geht weiter und übernimmt zusätzlich auch die Planung und Projektierung, sodass der Bauherr für Planung und Realisierung nur einen einzigen Vertragspartner hat. Die Subunternehmer stehen jeweils nur mit dem GU/TU in einem Vertragsverhältnis, nicht mit dem Bauherrn. Als Vertragsgrundlage werden in der Praxis häufig vorformulierte Allgemeine Vertragsbedingungen verwendet (beim GU/TU-Vertrag namentlich die AVB des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer); die SIA-Norm 118 («Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten») kommt vor allem in den Werkverträgen mit den einzelnen Handwerkern bzw. ergänzend zum Tragen und gilt nur, wenn ihre Übernahme ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart wurde.

Kostenbezug: Bei GU/TU erhält der Bauherr meist einen pauschalen oder garantierten Gesamtpreis statt vieler Einzelofferten der Handwerker, was Budgetsicherheit schafft, aber einen Koordinations- und Risikozuschlag des Unternehmers enthält. Beim Vergleich von Offerten lohnt es sich deshalb zu prüfen, ob Planungsleistungen (TU) inbegriffen sind und welche Gewerke der Pauschalpreis effektiv abdeckt.

Quelle: hev-schweiz.ch, fedlex.admin.ch

Das Gebäudeprogramm (Förderung)

Das Gebäudeprogramm ist das gemeinsame Förderprogramm von Bund und Kantonen für die energetische Sanierung von Gebäuden in der Schweiz. Es läuft seit 2010 und wird hauptsächlich aus einem Drittel der Einnahmen der CO2-Abgabe auf Brennstoffe finanziert (sogenannte Teilzweckbindung, Grundlage: Art. 34 CO2-Gesetz), höchstens aber 450 Millionen Franken pro Jahr (Maximalsatz seit 2018). Seit 2017 werden sämtliche Mittel aus dieser CO2-Teilzweckbindung in Form von Globalbeiträgen an die Kantone ausbezahlt, die ihre Programme nach dem Harmonisierten Fördermodell der Kantone (HFM, aktuell HFM 2015) führen; gefördert werden u.a. Gebäudehüllensanierungen (Wärmedämmung), Heizungsersatz und erneuerbare Energien. Welche Massnahmen zu welchen Bedingungen und in welcher Höhe unterstützt werden, legt jeder Kanton selbst fest, weshalb die Förderbeiträge regional unterschiedlich ausfallen.

Kostenbezug: Förderbeiträge aus dem Gebäudeprogramm senken die effektiven Kosten einer Sanierung spürbar, müssen aber in der Regel vor Baubeginn beim Kanton beantragt werden und werden erst nach Abschluss der Arbeiten ausbezahlt. Bei der Bewertung von Handwerker-Offerten lohnt es sich daher, die kantonalen Förderbeiträge und allfällige Voraussetzungen (z.B. ein GEAK bzw. GEAK Plus, der bei Beiträgen über rund 10'000 Franken meist verlangt wird) von Anfang an einzurechnen.

Quelle: dasgebaeudeprogramm.ch, energieschweiz.ch, fedlex.admin.ch

Anfahrts-/Wegpauschale

Die Anfahrts- oder Wegpauschale ist ein fester Betrag, den ein Handwerksbetrieb für die An- und Abreise zum Einsatzort verrechnet, alternativ zu einer kilometer- oder zeitbasierten Abrechnung. Ihre Höhe ist in der Schweiz gesetzlich nicht geregelt; sie beruht auf vertraglicher Vereinbarung zwischen Besteller und Unternehmer. Fehlt eine ausdrückliche Abmachung, darf der Unternehmer die Wegkosten beim Werkvertrag grundsätzlich nach Aufwand verrechnen – die Vergütung wird dann nach dem Wert der Arbeit und seinen Aufwendungen festgesetzt (Art. 374 OR, Randtitel «Festsetzung nach dem Wert der Arbeit»). Empfehlungen von Branchenverbänden zu Ansätzen sind nicht verbindlich. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Betrieb (Eintragungspflicht ab CHF 100'000 Jahresumsatz) weist auf der Pauschale den Normalsatz von 8,1 % aus (seit 1. Januar 2024).

Kostenbezug: Die Wegpauschale erhöht den Endpreis einer Offerte über die reinen Arbeits- und Materialkosten hinaus und kann je Einsatz mehrere Dutzend Franken ausmachen. Wegkosten darf der Unternehmer auch ohne Abmachung nach Aufwand verrechnen (Art. 374 OR); eine fixe Pauschale dagegen ist nur geschuldet, wenn sie vereinbart wurde. Es lohnt sich daher, Anfahrtskosten bereits bei der Offertenanfrage zu klären und in der Offerte ausgewiesen zu verlangen. Bei sehr kurzer Distanz (etwa unter 5 km) kann eine volle Pauschale unverhältnismässig sein, und eine Reduktion lässt sich verlangen.

Quelle: konsumentenschutz.ch, fedlex.admin.ch, estv.admin.ch

Eigenleistung (Muskelhypothek)

Als Eigenleistung bezeichnet man Bau- oder Renovationsarbeiten, die Bauherrinnen und Bauherren selbst – oft mit Hilfe von Freunden und Verwandten – ausführen, statt sie an Handwerksbetriebe zu vergeben. Umgangssprachlich wird der dadurch gesparte und allenfalls als Eigenkapital angerechnete Betrag «Muskelhypothek» genannt. Geeignet sind in der Regel arbeitsintensive, risikoarme Gewerke wie Maler-, Tapezier-, Trockenbau- und Bodenlegerarbeiten oder Gartenanlagen; statik-, heizungs-, sanitär- und elektrorelevante Arbeiten gehören aus Sicherheits- und Bewilligungsgründen in Profihand (für diese erfolgen teils amtliche Abnahmen). Schweizer Banken rechnen Eigenleistung nur teilweise und eher restriktiv als Eigenmittel an: Sie verlangen eine realistische, gut dokumentierte Planung und berücksichtigen die Arbeiten höchstens bis zu einem begrenzten Anteil der Baukosten.

Kostenbezug: Eigenleistung senkt vor allem die Lohnkosten einer Offerte (bei Malerarbeiten potenziell einen Grossteil), kaum aber die Materialkosten – selbst beschafftes Material ist oft sogar teurer als der Mengeneinkauf des Betriebs. Wer Handwerkerkosten vergleicht, sollte Eigen- und Fremdleistung daher getrennt budgetieren. Zudem entfällt für selbst ausgeführte Arbeiten die Gewährleistung des Betriebs, was spätere Mängelkosten zum eigenen Risiko macht; auch Haftungs- und Versicherungsfragen (z. B. bei Helfern oder unsachgemässer Installation) liegen dann bei der Bauherrschaft.

Kostendach / Kostengarantie

Das Kostendach ist im Schweizer Bauwerkvertrag die vertragliche Festlegung eines Höchstbetrags (Höchstpreis), den die Bauherrschaft dem Unternehmer für die vereinbarte Werkleistung höchstens schuldet; abgerechnet wird nach Aufwand oder Einheitspreisen, und der Betrag kann unterschritten, aber ohne schriftliche Vereinbarung nicht überschritten werden. Davon zu unterscheiden ist die Kostengarantie, bei der eine dritte Partei (der Kostengarant) die Einhaltung der Baukosten verbindlich zusichert: Beim SIA-Modell unterzeichnen Bauherrschaft, Beauftragter und Garant den Kostengarantievertrag SIA V1018 (Dreiparteienvertrag des SIA, Ausgabe 2001), wobei der Garant das Kostendach über Controlling und eine Versicherungsdeckung garantiert. Beide Begriffe grenzen sich vom unverbindlichen Kostenvoranschlag (Ungefährpreis) ab, bei dem nach Art. 374/375 OR eine massvolle Überschreitung – richterlich oft bei rund 10 % angesetzt – hinzunehmen ist.

Kostenbezug: Ein vereinbartes Kostendach gibt bei Offerten Planungssicherheit, weil die Handwerkerkosten nach oben gedeckelt sind und Mehrkosten ohne schriftliche Zustimmung zulasten des Unternehmers gehen. Bei einer SIA-Kostengarantie kommt das Honorar des Garanten inklusive Versicherungsprämie hinzu (gemäss Marktangaben rund 1,2–2,5 % der Bausumme), was bei grösseren Bauvorhaben gegen Budgetüberschreitungen absichert.

Quelle: shop.sia.ch

Nachtrag / Nachtragsofferte

Ein Nachtrag ist im Schweizer Bauwesen eine nach Vertragsabschluss vereinbarte, in der Regel schriftlich festgehaltene Ergänzung zum Werkvertrag, die zusätzliche oder geänderte Leistungen samt deren Vergütung und allfälliger Terminverschiebung regelt. Auslöser ist meist eine Bestellungsänderung: Nach der Norm SIA 118 (Art. 84 ff.) kann der Bauherr Art, Umfang oder Ausführung der Leistung ändern, solange der Gesamtcharakter des Werks gewahrt bleibt (bei Pauschal- oder Globalpreisverträgen ist eine einseitige Änderung nur ausnahmsweise möglich). Im Gegenzug hat der Unternehmer Anspruch auf eine Anpassung des Werkpreises sowie auf eine angemessene Erstreckung der Termine. Den Vertragsbegriff «Nachtrag» kennt die SIA 118 selbst nicht ausdrücklich; in der Praxis reicht der Unternehmer eine Nachtragsofferte ein, und erst die beidseitige Annahme dieser Offerte macht daraus den verbindlichen Nachtrag.

Kostenbezug: Nachträge sind ein Hauptgrund, weshalb die Schlussrechnung über der ursprünglichen Offerte liegt, da Mehrleistungen, Mengenänderungen oder Planänderungen separat verrechnet werden. Für Bauherren empfiehlt es sich, Nachträge vor der Ausführung schriftlich und mit Preis genehmigen zu lassen, statt sie erst auf der Schlussrechnung zu akzeptieren.

Leistungsverzeichnis (Devis)

Das Leistungsverzeichnis (französisch «Devis») ist im Schweizer Bauwesen ein Dokument, das alle Einzelleistungen einer ausgeschriebenen Bauarbeit übersichtlich und vollständig auflistet – gegliedert nach Arbeitsgattungen, mit Angabe von Materialqualität, voraussichtlichen Mengen und Preisart. Es wird in der Regel auf Basis des Normpositionen-Katalogs (NPK) der CRB (Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung) erstellt, sodass alle offerierenden Unternehmer über dieselben Informationen verfügen und ihre Preise vergleichbar bleiben. Das Leistungsverzeichnis ist typischerweise für Einheitspreisverträge vorgesehen und wird bei Vertragsschluss zusammen mit den offerierten Preisen zum Bestandteil des Werkvertrags. (Hinweis: In der streng technischen NPK-/Software-Terminologie wird teils zusätzlich unterschieden – Leistungsverzeichnis ohne Mengen, Devis mit Mengen, Offerte mit Mengen und Preisen; im allgemeinen Sprachgebrauch werden «Leistungsverzeichnis» und «Devis» jedoch gleichbedeutend verwendet, so auch von der CRB selbst.)

Kostenbezug: Da Handwerker und Bauunternehmer ihre Preisangaben direkt in das vorgegebene Leistungsverzeichnis eintragen, lassen sich verschiedene Offerten Position für Position objektiv vergleichen. Ein detailliertes Devis macht transparent, welche Leistungen und Mengen im Preis enthalten sind, und reduziert das Risiko späterer Nachträge oder unerwarteter Mehrkosten.

Quelle: crb.ch

Einheitspreis vs. Pauschalpreis

Einheitspreis und Pauschalpreis sind zwei Vergütungsarten im Bauwerkvertrag, die in der Schweiz vor allem über die SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) geregelt werden. Beide gehören zum Oberbegriff des «festen Preises» nach Art. 38 SIA-Norm 118. Beim Einheitspreis (Art. 39 SIA-Norm 118) wird ein fester Preis pro ausgeführte Einheit vereinbart (z. B. pro m³ Aushub oder pro Laufmeter); die geschuldete Vergütung ergibt sich aus der tatsächlich ausgemessenen, gezählten oder gewogenen Menge, und eine Teuerung kann nach Art. 64 ff. SIA-Norm 118 überwälzt werden. Beim Pauschalpreis (Art. 41 SIA-Norm 118) verpflichtet sich der Unternehmer dagegen, das vereinbarte Werk zu einem zum Voraus festgelegten Gesamtbetrag zu erstellen: «schlichte» Mehr- oder Mindermengen sowie die Teuerung bis zum vertraglichen Ablieferungstermin sind im Festpreis inbegriffen und berechtigen nicht zu einer Preisanpassung (im Unterschied zum Globalpreis nach Art. 40, bei dem die Teuerung nicht eingeschlossen ist).

Kostenbezug: Für Bauherren ist die Vergütungsart entscheidend für die Kostensicherheit: Ein Pauschalpreis liefert einen verbindlichen Gesamtbetrag und schützt vor Mengen- und Teuerungsüberraschungen, setzt aber ein vollständig definiertes Leistungsverzeichnis voraus. Bei Offerten auf Einheitspreisbasis ist die Endsumme dagegen erst nach dem Ausmass der effektiv ausgeführten Mengen bekannt, weshalb der angegebene «Preis» meist nur eine Schätzung auf Basis von Vordersätzen (Vorausmassen) ist.

Teuerung / Teuerungsabrechnung am Bau

Als Teuerung am Bau bezeichnet man die Veränderung der Lohn-, Material- und Inventarkosten zwischen dem Vertragsabschluss und der Ausführung eines Bauwerks; die Teuerungsabrechnung gleicht diese Differenz nachträglich zwischen Bauherrschaft und Unternehmer aus. In der Schweiz regeln die Art. 64 ff. der SIA-Norm 118 den Teuerungsausgleich: Art. 64 hält den Grundsatz fest (Anspruch auf Mehr- oder Mindervergütung bei geänderten Lohnkostensätzen oder Preisen), während Art. 65 die Teuerungsabrechnung und das anzuwendende Verfahren regelt. Dafür stehen drei vertragliche Verfahren zur Verfügung: der Produktionskostenindex PKI (SIA 123), die Gleitpreisformel GPF (SIA 122) und das Mengennachweisverfahren MNV (SIA 124). Grundlage der Material-Komponente bilden die KBOB-Materialpreisindizes, die das Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich auf Basis des schweizerischen Produzenten- und Importpreisindexes publiziert. Welches Verfahren angewendet wird, sollte im Werkvertrag ausdrücklich vereinbart werden; fehlt eine Vereinbarung bei vereinbarter SIA-Norm 118, gilt nach Art. 65 Abs. 2 im Bauhauptgewerbe der PKI und bei Ausbau und Zulieferung die GPF.

Kostenbezug: Für Handwerkerkosten bedeutet die Teuerungsabrechnung, dass der Endpreis bei länger laufenden Aufträgen von der ursprünglichen Offerte abweichen kann, wenn steigende Lohn- und Materialkosten vertraglich auf die Bauherrschaft überwälzt werden dürfen. Bei Offerten lohnt es sich daher zu prüfen, ob ein Festpreis gilt oder ob eine Teuerungsklausel (z. B. nach Gleitpreisformel) vereinbart ist.

Quelle: kbob.admin.ch, baumeister.swiss

Skonto

Skonto ist ein prozentualer Abzug vom Werklohn beziehungsweise vom Rechnungsbetrag, den der Besteller abziehen darf, wenn er die Rechnung innert einer kurzen, vereinbarten Frist bezahlt. In der Schweiz ist Skonto gesetzlich nicht geregelt; es muss im Werkvertrag oder in der Offerte ausdrücklich vereinbart werden, wobei Skontosatz, Skontofrist und Fristbeginn frei verhandelbar sind. Wichtig: Auch die Übernahme der SIA-Norm 118 begründet keinen automatischen Skontoanspruch – die Norm regelt Skonto und Rabatt in Art. 156 lediglich als bereits vereinbarten Abzug; ohne ausdrückliche Abrede besteht somit kein Anspruch auf Skonto. Zudem verliert der Besteller nach Art. 156 SIA-Norm 118 einen vereinbarten Skontoabzug, wenn er nicht innert der vereinbarten Frist zahlt. In der Baupraxis sind Sätze von rund 2–3 Prozent bei Zahlung innert etwa 10 Tagen üblich.

Kostenbezug: Skonto senkt die effektiv zu zahlenden Handwerkerkosten, wenn die Rechnung schnell beglichen wird (z. B. CHF 200 weniger bei 2 % auf CHF 10'000). Achten Sie in Offerte und Werkvertrag darauf, ob ein Skonto angeboten wird und unter welcher Frist es gilt, da es ohne ausdrückliche Vereinbarung – auch unter SIA-Norm 118 – nicht zusteht und bei verspäteter Zahlung wieder entfällt.

Quelle: rwi.uzh.ch

Gewährleistung / Garantiefrist (SIA 118 vs. OR)

Die Gewährleistung regelt, wie lange ein Handwerker für Baumängel einstehen muss. Nach Obligationenrecht (Art. 371 OR) verjähren die Mängelrechte beim unbeweglichen Werk fünf Jahre, beim beweglichen Werk zwei Jahre nach der Abnahme des Werkes. Bei vereinbarter SIA-Norm 118 gilt eine zweijährige Garantie- bzw. Rügefrist (Art. 172 SIA 118), in der Mängel jederzeit gerügt werden können und der Unternehmer die Mängelfreiheit beweisen muss (Beweislastumkehr). Danach folgen drei weitere Jahre nur für verdeckte Mängel, die sofort nach Entdeckung zu rügen sind (total fünf Jahre). Seit der Revision des Obligationenrechts zu den Baumängeln (AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026) gilt bei Grundstücken und unbeweglichen Werken eine zwingende Rügefrist von mindestens 60 Tagen ab Entdeckung, die vertraglich nicht verkürzt werden darf. Zudem besteht ein zwingendes, nicht ausschliessbares Nachbesserungsrecht, und die fünfjährige Verjährungsfrist beim unbeweglichen Werk kann nicht mehr verkürzt werden.

Kostenbezug: Die geltende Regelung sollte in der Offerte oder im Werkvertrag ausdrücklich festgehalten werden, da SIA 118 dem Bauherrn mit der Beweislastumkehr in den ersten zwei Jahren klar bessere Rechte verschafft als das blosse OR. Fehlende oder kürzere Garantievereinbarungen können bei späteren Mängeln zu hohen Nachbesserungs- oder Reparaturkosten zulasten des Auftraggebers führen.

Quelle: fedlex.admin.ch

Bauabnahme / Abnahme des Werks

Die Abnahme des Werks ist die Prüfung und Genehmigung des fertiggestellten Werks durch die Bauherrschaft (Besteller) nach Art. 367 und 370 OR; sie kann ausdrücklich (meist mit Abnahmeprotokoll) oder stillschweigend, etwa durch widerspruchslose Ingebrauchnahme, erfolgen. Mit der Abnahme geht in der Regel die Gefahr auf die Bauherrschaft über, der Werklohn wird fällig und die Verjährungsfrist für Mängelrechte beginnt zu laufen – bei unbeweglichen Werken (Bauwerken) gemäss Art. 371 Abs. 2 OR fünf Jahre ab Abnahme. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Mängel an unbeweglichen Werken zudem eine teilzwingende Rügefrist von 60 Tagen ab Entdeckung des Mangels (Art. 367 Abs. 1bis OR; für den Grundstückkauf parallel Art. 219a OR), die vertraglich nur verlängert, nicht verkürzt werden darf. Sie erfasst auch bewegliche Bestandteile, die bewusst in das unbewegliche Werk eingebaut werden; bei rein beweglichen Werken bleibt es dagegen bei der sofortigen Prüf- und Rügepflicht. Wird abweichend die SIA-Norm 118 vereinbart, lädt die Bauherrschaft nach der Vollendungsanzeige zur gemeinsamen Prüfung (Frist rund 30 Tage) und kann danach während einer zweijährigen Rügefrist ab Abnahme jederzeit Mängel anzeigen.

Kostenbezug: Der Zeitpunkt der Abnahme bestimmt, wann der vereinbarte Werklohn fällig wird und ab wann Garantie- und Verjährungsfristen für die Nachbesserung von Mängeln laufen; ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll hält offene Mängel fest und sichert Nachbesserungsansprüche, ohne dass Mehrkosten entstehen. In Offerten lohnt es sich daher zu klären, ob OR oder SIA-Norm 118 gilt, da dies Rüge- und Garantiefristen und damit das Kostenrisiko bei späteren Baumängeln beeinflusst.

Quelle: fedlex.admin.ch

Schlussrechnung

Die Schlussrechnung (in der SIA-Norm 118 «Schlussabrechnung» genannt) ist die abschliessende, vom Unternehmer erstellte Abrechnung über ein Bauvorhaben, in der die vereinbarte Vergütung sowie alle bereits gestellten Rechnungen und geleisteten Zahlungen zusammengeführt werden. Im Anwendungsbereich der SIA-Norm 118 reicht der Unternehmer die Schlussabrechnung spätestens zwei Monate nach der Abnahme bei der Bauleitung ein; unterlässt er die ordnungsgemässe Einreichung trotz Mahnung, so kann die Bauleitung die Abrechnung auf seine Kosten erstellen (Art. 154 Abs. 1). Der Schlussabrechnung ist eine Zusammenstellung sämtlicher vom Unternehmer gestellten Rechnungen sowie der erhaltenen und noch ausstehenden Zahlungen beizufügen (Art. 153 Abs. 3). Die Bauleitung prüft die Schlussabrechnung anschliessend innert Monatsfrist (Art. 154 Abs. 2); ergeben sich dabei keine Differenzen, gilt die Schlussabrechnung mit dem Prüfungsbescheid der Bauleitung als beidseitig anerkannt (Art. 154 Abs. 3). Fehlt eine vertragliche Bezugnahme auf die SIA-Norm 118, gelten die werkvertraglichen Regeln des Obligationenrechts (OR).

Kostenbezug: Die Schlussrechnung legt den definitiv geschuldeten Endbetrag für eine Handwerker- oder Bauleistung fest und kann – etwa bei Ausmass-Arbeiten oder Regiepositionen – von der ursprünglichen Offerte abweichen. Bauherren sollten die Schlussrechnung gegen Offerte, Nachträge und geleistete Akontozahlungen kontrollieren, bevor sie die Restzahlung leisten. Im Geltungsbereich der SIA-Norm 118 prüft die Bauleitung die Abrechnung in der Regel innert eines Monats (bei umfangreichen Arbeiten vertraglich bis drei Monate verlängerbar); die so ermittelte Forderung wird mit dem Prüfungsbescheid fällig und ist innert 30 Tagen zu bezahlen (Art. 155 i.V.m. Art. 190).

Bauherrenhaftpflicht- & Bauwesenversicherung

Die Bauherrenhaftpflicht- und die Bauwesenversicherung sind die beiden zentralen Bauversicherungen, die ein Bauprojekt in der Schweiz absichern. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt die Bauherrschaft vor Forderungen Dritter, wenn diese durch das Bauvorhaben einen Personen- oder Sachschaden erleiden (etwa Risse am Nachbarhaus oder ein herabfallender Ziegel auf einen Passanten). Solche Bauherrenrisiken sind in einer privaten Haftpflichtversicherung üblicherweise bereits bis zu einer gewissen Bausummen-Limite (häufig rund CHF 100'000, bei einzelnen Anbietern höher) mitgedeckt; eine separate Bauherrenhaftpflichtversicherung empfiehlt sich, sobald die Bausumme diese Limite übersteigt. Die Bauwesenversicherung deckt demgegenüber als All-Risk-Versicherung unvorhergesehene Sachschäden am entstehenden Bauwerk selbst während der Bauzeit ab, zum Beispiel durch einstürzende Gerüste, Wasser- und Elementarschäden, Vandalismus oder Diebstahl auf der Baustelle. Beide Versicherungen sind in der Schweiz nicht gesetzlich obligatorisch, werden aber für jedes grössere Bauvorhaben dringend empfohlen.

Kostenbezug: Die Prämie der Bauwesenversicherung wird üblicherweise gemäss Werkvertragssumme auf die beauftragten Handwerkerbetriebe aufgeteilt, weshalb entsprechende Beiträge in Offerten als Position oder Abzug auftauchen können. Als Faustregel werden für Hochbauten rund 2 Promille der Versicherungssumme als Prämie veranschlagt (bei CHF 700'000 Bausumme also etwa CHF 1'400), im Tiefbau 3 bis 7 Promille. Bauherrschaften sollten diese Versicherungskosten von Beginn an im Budget einplanen, da sie zusätzlich zu den reinen Handwerker- und Materialkosten anfallen.

Quelle: hev-schweiz.ch

Minergie / Minergie-P

Minergie ist ein freiwilliger Schweizer Gebäudestandard des Vereins Minergie für Neubauten und Sanierungen, der überdurchschnittlichen Komfort, hohe Energieeffizienz und Klimaschutz verbindet; die Energiebilanz eines Minergie-Neubaus liegt mindestens 25 % besser als gesetzlich vorgeschrieben. Kern sind eine gut gedämmte, luftdichte Gebäudehülle, eine kontrollierte Lüftung (Komfortlüftung) mit Wärmerückgewinnung sowie die Nutzung erneuerbarer Energien. Minergie-P ist die anspruchsvollste Stufe: Sie verlangt eine besonders hochwertig gedämmte Hülle mit obligatorischem Luftdichtheitstest und eine Energiebilanz von mindestens 30 % besser als die gesetzliche Vorgabe. Der Zertifizierungsantrag wird über die zentrale Label-Plattform eingereicht, die eigentliche Zertifizierung erfolgt durch die kantonalen Minergie-Zertifizierungsstellen.

Kostenbezug: Der höhere Standard schlägt sich in den Offerten nieder: stärkere Dämmung, Lüftungsanlage, Luftdichtheitsmassnahmen und allenfalls eine PV-Anlage erhöhen die Baukosten, wobei Minergie-P deutlich aufwendiger ausfällt als der Minergie-Basisstandard. Dem stehen mögliche Fördergelder von Kantonen und Gemeinden, teils günstigere Hypotheken und tiefere Betriebskosten gegenüber, weshalb es sich lohnt, den gewünschten Standard im Handwerker- bzw. Architekturangebot explizit auszuschreiben.

Quelle: minergie.ch

MuKEn (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich)

Die MuKEn (Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich) sind ein gemeinsames Regelwerk der Kantone, das die energetischen Anforderungen an Gebäude harmonisiert – etwa zu Wärmedämmung, Heizungsersatz, Eigenstromerzeugung und erneuerbarer Wärme. Herausgegeben werden sie von der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK); sie dienen den Kantonen als Vorlage, sind aber selbst nicht rechtsverbindlich, sondern entfalten ihre Wirkung erst, wenn ein Kanton sie in sein kantonales Energierecht übernimmt. Die Ursprünge reichen auf die Musterverordnung «Rationelle Energienutzung in Hochbauten» von 1992 zurück; den Namen MuKEn tragen sie seit der Ausgabe 2000, gefolgt von 2008, 2014 und 2025. Weit verbreitet ist die MuKEn 2014, die per September 2023 von 22 Kantonen angewendet wurde, während die EnDK am 29. August 2025 die MuKEn 2025 als fünfte Ausgabe verabschiedet hat (Umsetzung in den Kantonen über die folgenden Jahre, angestrebt rund 2025–2030).

Kostenbezug: Da die MuKEn-Anforderungen (z. B. erneuerbarer Heizungsersatz, Dämmstandards, Photovoltaik-Pflicht bei umfassenden Dachsanierungen) je nach Kanton verbindlich gelten, beeinflussen sie direkt Material- und Arbeitsumfang einer Offerte und damit die Handwerkerkosten. Wer eine Heizung ersetzt oder saniert, sollte die im jeweiligen Kanton geltende MuKEn-Fassung kennen, da sie über zulässige Systeme und nötige Massnahmen – und somit über das Preisniveau – mitentscheidet.

Quelle: endk.ch, hev-schweiz.ch

U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)

Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient, früher k-Wert) gibt an, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter eines Bauteils (Wand, Dach, Boden, Fenster) bei 1 Kelvin Temperaturunterschied zwischen innen und aussen entweicht; gemessen wird er in W/m²K, und je kleiner der Wert, desto besser die Wärmedämmung. In der Schweiz erfolgt die Berechnung der U-Werte normativ nach den Regeln des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), wobei die Norm SIA 380/1 «Thermische Energie im Hochbau» die einzuhaltenden Grenz- und Zielwerte definiert. Die rechtlich verbindlichen Anforderungen werden kantonal über die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) festgelegt. Nach der MuKEn 2014 gilt für opake Bauteile gegen aussen ein Grenzwert von 0,17 W/m²K bei Neubauten und 0,25 W/m²K bei Umbauten bzw. Sanierungen, für Fenster rund 1,0 W/m²K; in der Praxis und je nach Förderung werden teils auch Werte um 0,20 W/m²K verlangt. Die genauen Werte unterscheiden sich je nach Kanton und Nachweisart.

Kostenbezug: Der geforderte U-Wert bestimmt direkt die nötige Dämmstärke und damit Material- und Arbeitsaufwand: Je tiefer der Zielwert, desto dicker die Dämmung oder desto hochwertiger die Fenster, was die Offerte verteuert. Bei Sanierungen ist der erreichte U-Wert zudem oft entscheidend für kantonale Förderbeiträge (Gebäudeprogramm) – Fassadendämmungen müssen dafür beispielsweise einen U-Wert von rund 0,20 W/m²K oder besser erreichen –, was die effektiven Kosten wieder senken kann.

Quelle: dasgebaeudeprogramm.ch

Graue Energie

Graue Energie bezeichnet die gesamte Menge nicht erneuerbarer Primärenergie, die für alle vorgelagerten Prozesse eines Bauteils oder Gebäudes anfällt – vom Rohstoffabbau über Herstellung und Transport bis zur Entsorgung – jedoch ohne die spätere Betriebsenergie (Heizen, Strom). Berechnet wird sie in der Schweiz nach dem Merkblatt SIA 2032 «Graue Energie – Ökobilanzierung für die Erstellung von Gebäuden» des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (aktuelle Fassung 2020, gültig ab 1. August 2020), das einheitliche Verfahren und vergleichbare Datengrundlagen vorgibt. Laut EnergieSchweiz übertreffen bei neuen Gebäuden die für die Erstellung aufgewendeten Treibhausgase bereits heute die über die gesamte Betriebsdauer anfallenden Emissionen, weshalb die graue Energie für die ökologische Bewertung zunehmend zentral ist.

Kostenbezug: Für die Offerte selbst ist graue Energie meist keine separate Kostenposition, beeinflusst aber indirekt die Material- und Konstruktionswahl: Bauweisen mit wenig grauer Energie (z. B. Leichtbau, Holz, Wiederverwendung) können Material- und Förderkosten verändern. Bei Minergie-ECO-, GEAK- oder Nachhaltigkeitsnachweisen wird die graue Energie ausgewiesen, was bei entsprechenden Bauvorhaben zusätzlichen Planungs- und Nachweisaufwand in der Offerte verursachen kann.

Quelle: energieschweiz.ch, shop.sia.ch

Amortisation einer energetischen Sanierung

Die Amortisation einer energetischen Sanierung bezeichnet den Zeitraum, bis die Investitionskosten (z. B. für Wärmedämmung, Fensterersatz oder Heizungswechsel) durch die eingesparten Energiekosten wieder hereingeholt sind. Sie ist gemäss HEV Schweiz mittel- bis langfristig zu betrachten und hängt stark vom Umfang der Massnahmen, den Energiepreisen und den erhaltenen Förderbeiträgen ab. Laut EnergieSchweiz sparen eine bessere Wärmedämmung und dichtere Fenster bis zu 60 % Heizkosten, was die Amortisation verkürzt. Zusätzlich gelten Steuerabzüge als kurzfristiger Beitrag an die Amortisation: Kosten energetischer Massnahmen können seit der Steuerperiode 2020 bei der direkten Bundessteuer auf bis zu drei Steuerperioden verteilt abgezogen werden (d. h. ein nicht vollständig nutzbarer Abzug lässt sich in die zwei folgenden Steuerperioden übertragen). Abziehbar ist jedoch nur der selbst getragene, nicht durch Förderbeiträge subventionierte Anteil.

Kostenbezug: Für Offerten ist die Amortisation entscheidend, weil sie die reinen Handwerkerkosten ins Verhältnis zum langfristigen Energie- und Steuernutzen setzt – eine Sanierung mit höheren Investitionskosten kann sich durch grössere Einsparungen schneller rechnen. Da abziehbar nur der nicht subventionierte Kostenanteil ist, sollten Förderbeiträge und Steuerabzüge bereits bei der Offert- und Kostenplanung mitkalkuliert werden.

Quelle: energieschweiz.ch, hev-schweiz.ch, estv.admin.ch

Einspeisevergütung / Rückliefertarif (Photovoltaik)

Die Einspeisevergütung (auch Rückliefertarif oder Rückliefervergütung) ist die Vergütung, die Netzbetreiber Besitzerinnen und Besitzern einer Photovoltaikanlage für den ins Stromnetz eingespeisten Solarstrom bezahlen, den sie nicht selbst verbrauchen. Rechtsgrundlage ist die Abnahme- und Vergütungspflicht nach Art. 15 des Energiegesetzes (EnG, SR 730.0) sowie die Energieverordnung (EnV). Mit dem per Volksabstimmung vom Juni 2024 angenommenen Stromgesetz (Mantelerlass) gilt seit 1. Januar 2026 schweizweit ein vereinheitlichter Mechanismus: Massgebend ist – sofern keine individuelle Vereinbarung besteht – der vierteljährlich gemittelte Referenz-Marktpreis zum Zeitpunkt der Einspeisung, den das Bundesamt für Energie (BFE) rückwirkend pro Quartal berechnet und veröffentlicht. Für Anlagen unter 150 kW garantiert der neue Art. 15 Abs. 1bis EnG eine Mindestvergütung, die nur greift, wenn der Referenz-Marktpreis darunterfällt: Sie liegt für Anlagen bis 30 kW bei 6 Rp./kWh und nimmt mit zunehmender Leistung gestaffelt auf rund 1.2 Rp./kWh bei 149 kW ab. Werden zusätzlich die Herkunftsnachweise (HKN) verkauft, können diese bis zu 3 Rp./kWh zusätzlich vergütet werden (für kleine Anlagen mit Eigenverbrauch ergibt sich so 2026 eine Mindestvergütung von rund 9 Rp./kWh).

Kostenbezug: Die Einspeisevergütung ist kein Handwerkerpreis, sondern eine laufende Einnahme, die zusammen mit dem Eigenverbrauchsanteil die Wirtschaftlichkeit (Amortisationsdauer) einer Photovoltaik-Offerte stark beeinflusst. Seriöse Solar-Offerten sollten den lokal gültigen Rückliefertarif des Netzbetreibers transparent in die Rentabilitätsrechnung einbeziehen, statt nur die Investitionskosten auszuweisen.

Quelle: fedlex.admin.ch

Eigenverbrauch / ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch)

Eigenverbrauch bezeichnet das direkte Selbstnutzen von vor Ort produziertem Strom (meist Photovoltaik), ohne dass dieser den Umweg über das öffentliche Netz nimmt; rechtlich geregelt in Art. 16 des Energiegesetzes (EnG, SR 730.0). Der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) – seit 1. Januar 2018 möglich und in Art. 17 EnG verankert – erlaubt es mehreren Grundeigentümern, Mietern oder Stockwerkeigentümern am Produktionsort, sich zusammenzuschliessen und gegenüber dem Verteilnetzbetreiber als ein einziger Endkunde mit einem Netzanschluss aufzutreten, wobei die interne Strommessung und -abrechnung selbst organisiert wird. Gemäss Bundesamt für Energie (EnergieSchweiz) muss die Summe der Leistung aller Produktionsanlagen des Zusammenschlusses mindestens 10 % der Netzanschlussleistung des Zusammenschlusses betragen. Mit dem Stromgesetz (Mantelerlass) kamen ab dem 1. Januar 2025 der virtuelle ZEV (vZEV, Nutzung der bestehenden Zähler und Anschlussleitungen des Verteilnetzbetreibers ohne eigene Messinfrastruktur, jedoch am selben Netzanschlusspunkt) und ab dem 1. Januar 2026 die lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG) hinzu, die den Stromhandel innerhalb einer Gemeinde über das öffentliche Verteilnetz mit reduziertem Netznutzungsentgelt (Abschlag von 40 %, bei Beanspruchung der Transformations-Netzebene 20 %) ermöglicht.

Kostenbezug: Für Bauherren und Eigentümer beeinflusst ein ZEV/vZEV die Offerten für Photovoltaik-, Elektro- und Messtechnik-Arbeiten, da zusätzliche Komponenten wie Unterzähler, Smart Meter, Messkonzept und Abrechnungssystem eingeplant werden müssen. Diese internen Mess- und Verrechnungseinrichtungen sowie die Inbetriebnahme durch den Elektroinstallateur verursachen Mehrkosten gegenüber einer reinen Einzelanlage, amortisieren sich aber über den erhöhten Eigenverbrauchsanteil.

Quelle: fedlex.admin.ch, energieschweiz.ch, hev-schweiz.ch

Steuerabzug für energetische Sanierungen

Bei Liegenschaften im Privatvermögen dürfen Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (z. B. Wärmedämmung, neue isolierende Fenster, Wärmepumpe, Solaranlage), bei der direkten Bundessteuer wie Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Welche Massnahmen den Unterhaltskosten gleichgestellt sind, bestimmt das Eidgenössische Finanzdepartement (Art. 32 Abs. 2 DBG); konkretisiert wird dies in der Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116) vom 9. März 2018, die zusammen mit den neuen Abzügen seit dem 1. Januar 2020 in Kraft ist. Seit der Steuerperiode 2020 können solche energetischen Massnahmen sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau, die in der laufenden Steuerperiode steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können, auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden übertragen, also auf insgesamt bis zu drei Steuerperioden verteilt werden (Art. 32 Abs. 2bis DBG). Die kantonalen Steuern folgen weitgehend (harmonisiert über das StHG), doch die genaue Behandlung und Verteilung richtet sich nach dem jeweiligen kantonalen Recht und der Praxis.

Kostenbezug: Der Abzug senkt die effektiven Nettokosten einer energetischen Sanierung deutlich, weshalb es sich lohnt, den steuerlich abziehbaren Anteil schon bei der Offerten- und Budgetplanung zu berücksichtigen. Wichtig: Durch Förderbeiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde gedeckte Kostenanteile sind nicht abziehbar, sodass nur der selbst getragene Rechnungsbetrag steuerlich zählt.

Quelle: fedlex.admin.ch

Heizlast / Dimensionierung der Heizung

Die Heizlast (Norm-Heizlast) bezeichnet die maximale Wärmeleistung in Watt bzw. Kilowatt, die ein Gebäude an einem ausgelegten kältesten Tag benötigt, um die gewünschte Raumtemperatur zu halten. Sie wird in der Schweiz nach der Norm SIA 384/2 «Heizungsanlagen in Gebäuden – Leistungsbedarf» (herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband SIA, gültig seit 1. Juni 2020, aufbauend auf SN EN 12831-1:2017) raumweise berechnet und zur Gesamt-Heizlast summiert. Als «Worst-Case-Betrachtung» bildet sie die fachliche Grundlage für die Dimensionierung von Wärmeerzeuger, Systemtemperaturen, Wärmeverteilung und Heizflächen; sie kommt vor allem bei Neubauten und umfassenden energetischen Sanierungen zum Einsatz und löst die ältere Schweizer Berechnungsgrundlage SN SIA 384.201:2003 (basierend auf SN EN 12831:2003) ab.

Kostenbezug: Eine korrekte Heizlastberechnung bestimmt die richtige Leistung und damit den Preis von Wärmeerzeuger (z. B. Wärmepumpe oder Heizkessel), Speicher und Verteilung; sie ist oft Teil der Offerte oder wird als separate Ingenieurleistung verrechnet. Eine überdimensionierte Anlage verursacht höhere Anschaffungs- und Betriebskosten, während eine unterdimensionierte Heizung an kalten Tagen die Räume nicht ausreichend wärmt – die Berechnung beeinflusst Offertvergleiche deshalb direkt.

Quelle: shop.sia.ch

Submission / öffentliche Ausschreibung

Die Submission (öffentliche Ausschreibung) bezeichnet in der Schweiz das gesetzlich geregelte Verfahren, mit dem öffentliche Auftraggeber (Bund, Kantone, Gemeinden) Bau-, Liefer- und Dienstleistungsaufträge transparent und wettbewerblich vergeben. Rechtsgrundlagen sind das Bundesgesetz über das öffentliche Beschaffungswesen (BöB, SR 172.056.1, in Kraft seit 1. Januar 2021) für Bundesaufträge sowie die revidierte Interkantonale Vereinbarung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB 2019) für Aufträge von Kantonen und Gemeinden. Je nach Auftragswert kommen vier Verfahrensarten zur Anwendung: das offene und das selektive Verfahren (mit öffentlicher Ausschreibung), das Einladungsverfahren und das freihändige Verfahren. Öffentlich ausgeschriebene Aufträge sowie die Zuschläge werden auf der gemeinsamen Internetplattform von Bund und Kantonen (simap.ch) publiziert, wo die Publikation seit dem neuen Beschaffungsrecht rechtsverbindlich ist.

Kostenbezug: Erst ab bestimmten Schwellenwerten muss offen oder selektiv ausgeschrieben werden (im kantonalen Bereich nach IVöB 2019 ab CHF 500'000 für das Bauhauptgewerbe und ab CHF 250'000 für das Baunebengewerbe; im Staatsvertragsbereich ab CHF 8'700'000 für das gesamte Bauwerk). Darunter sind das Einladungsverfahren oder – bei tieferen Werten – das freihändige Verfahren möglich. Für Handwerksbetriebe bedeutet eine Submission, dass mehrere Anbieter vergleichbare Offerten einreichen und der Zuschlag an das vorteilhafteste Angebot (früher: wirtschaftlich günstigstes Angebot) geht, das nach Preis und Qualität bewertet wird – also nicht zwingend an das billigste Angebot. Mit der Revision des Beschaffungsrechts wurde die Qualität dem Preis als Zuschlagskriterium gleichgestellt.

Quelle: fedlex.admin.ch, kbob.admin.ch

Akkordlohn vs. Zeitlohn

Akkordlohn und Zeitlohn sind die beiden im Schweizer Obligationenrecht (OR) genannten Lohnformen im Arbeitsvertrag: Nach Art. 319 Abs. 1 OR wird der Lohn entweder «nach Zeitabschnitten (Zeitlohn)» oder «nach der geleisteten Arbeit (Akkordlohn)» bemessen. Beim Zeitlohn (z. B. Stunden-, Monats- oder Jahreslohn) zahlt der Arbeitgeber für die aufgewendete Zeit, unabhängig von der Menge; beim Akkordlohn richtet sich die Entlöhnung nach der erbrachten Leistung oder Stückzahl. Für Akkordlohnarbeit gelten besondere Schutzregeln: Hat der Arbeitnehmer vertragsgemäss ausschliesslich Akkordlohnarbeit nur für einen Arbeitgeber zu leisten, muss dieser genügend Arbeit zuweisen (Art. 326 Abs. 1 OR), und der Akkordlohnansatz ist vor Beginn der einzelnen Arbeit bekanntzugeben (Art. 326a Abs. 1 OR).

Kostenbezug: Für Handwerkerkosten ist der Unterschied relevant, weil Offerten und Rechnungen meist im Zeitlohn (Stundensatz × Arbeitsstunden plus Material) kalkuliert werden, während Akkord- bzw. Pauschal-/Festpreise die Kosten an ein fertiges Ergebnis koppeln und für den Auftraggeber besser planbar sind. Wer vergleichen will, sollte darauf achten, ob ein Angebot nach Aufwand (Zeitlohn, Regie) oder als fixer Werkpreis (akkordähnlich) erstellt ist, da dies das Kostenrisiko unterschiedlich verteilt.

Quelle: fedlex.admin.ch

Ersatzneubau vs. Sanierung

Bei einer Sanierung wird ein bestehendes Gebäude instand gesetzt, erneuert oder energetisch verbessert, während beim Ersatzneubau das alte Gebäude abgebrochen und an gleicher Stelle neu erstellt wird. Steuerlich unterscheidet sich die Behandlung deutlich: Seit dem 1. Januar 2020 gelten Rückbaukosten (Demontage von Installationen, Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie Abtransport und Entsorgung des Bauabfalls) im Hinblick auf einen Ersatzneubau gemäss der Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften (Liegenschaftskostenverordnung, SR 642.116) als den Unterhaltskosten gleichgestellt. Können sie in der laufenden Steuerperiode nicht vollständig berücksichtigt werden, sind sie – soweit sie bei der direkten Bundessteuer abziehbar sind – in den nachfolgenden zwei Steuerperioden geltend zu machen (Abzug somit über bis zu drei Steuerperioden). Voraussetzung ist, dass der Ersatzneubau durch denselben Steuerpflichtigen, als gleichartiges Gebäude und innert angemessener Frist erstellt wird. Für Fördergelder bei Ersatzneubauten verlangt das Gebäudeprogramm in der Regel die GEAK-Effizienzklasse A sowohl bei der Gebäudehülle als auch bei der Gesamtenergieeffizienz, wobei diese Massnahme nur in einzelnen Kantonen unterstützt wird.

Kostenbezug: Die Entscheidung Sanieren oder Ersatzneubau beeinflusst Offerten und Handwerkerkosten stark: Beim Ersatzneubau fallen zusätzlich Abbruch-, Entsorgungs- und Neubaukosten an, von denen nur die Rückbaukosten unterhaltsähnlich steuerlich nutzbar sind, während wertvermehrende Neubauanteile nicht abzugsfähig sind. Wer Offerten einholt, sollte energetische und Rückbau-Positionen separat ausweisen lassen, um Steuerabzüge und mögliche Fördergelder (z. B. via Gebäudeprogramm/GEAK) sauber belegen zu können.

Quelle: fedlex.admin.ch, dasgebaeudeprogramm.ch

Baukredit / Baufinanzierung

Ein Baukredit ist in der Schweiz die übliche Finanzierungsform für die Bauphase eines Neubaus, Umbaus oder einer Renovation. Er wird als zweckgebundener Kontokorrentkredit über ein Baukonto geführt: Die Bank zahlt damit laufend nur die projektbezogenen Architekten- und Handwerkerrechnungen, während Eigenkapital meist zuerst eingesetzt wird. Der Kredit wird je nach Baufortschritt etappenweise (in Tranchen) beansprucht, wobei Zinsen nur auf den bereits bezogenen Beträgen anfallen (sogenannter Bauzins, in der Regel höher als ein Hypothekarzins, häufig zuzüglich einer Baukreditkommission). Nach Abschluss der Arbeiten wird der Baukredit in eine langfristige Hypothek umgewandelt («konsolidiert»); «Baufinanzierung» ist der Oberbegriff für diesen Gesamtprozess aus Baukredit und anschliessender Hypothek.

Kostenbezug: Über das Baukonto laufen sämtliche Zahlungen an die ausführenden Betriebe, weshalb Handwerkerofferten und -rechnungen direkt die beanspruchte Kreditsumme und damit die Zinskosten bestimmen. Bleiben Handwerkerrechnungen offen, können die Betriebe ihre Forderung zusätzlich über ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht absichern, dessen Eintrag im Grundbuch bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit erfolgen muss (Art. 839 Abs. 2 ZGB).

Quelle: gerichte-zh.ch

Selbstbehalt (Versicherung)

Der Selbstbehalt (auch Selbstbeteiligung) ist der Anteil eines Schadens, den die versicherte Person im Schadenfall selbst trägt; die Versicherung übernimmt nur die Kosten, die über diesem Betrag liegen. Er ist ein wesentlicher Bestandteil des Versicherungsvertrags und wird je nach Police als fester Frankenbetrag, als Prozentsatz der Schadensumme oder als Kombination mit Mindest- und Höchstbetrag vereinbart. Bei der Versicherung gegen Elementarschäden (Sturm, Hagel, Überschwemmung, Lawinen, Schneedruck, Steinschlag, Erdrutsch) gilt schweizweit ein vorgeschriebener Selbstbehalt von in der Regel CHF 500 pro Ereignis und Gebäude – sowohl bei den kantonalen Gebäudeversicherungen (z.B. GVZ) als auch im privatrechtlichen Bereich, wo er aufsichtsrechtlich (Versicherungsaufsichtsgesetz/AVO) festgelegt ist und nicht frei wegbedungen werden kann. Erdbebenschäden sind nicht Teil der Elementarschadendeckung; für sie gilt – etwa beim Erdbebenpool der kantonalen Gebäudeversicherungen – ein deutlich höherer Selbstbehalt von verbreitet 10% der Versicherungssumme, mindestens jedoch CHF 50'000. Davon abzugrenzen ist der gleichnamige Begriff in der obligatorischen Krankenversicherung (KVG): Dort beträgt der Selbstbehalt 10% der Kosten, die nach Erreichen der Franchise anfallen, bis zu einem vom Bundesrat festgelegten jährlichen Maximum von CHF 700 für Erwachsene (CHF 350 für Kinder).

Kostenbezug: Bei Bau- und Sanierungsschäden (z.B. Wasser-, Sturm- oder Bauarbeiten-Schäden) bestimmt der Selbstbehalt, welchen Teil der Reparatur- bzw. Handwerkerkosten die Versicherung nicht deckt und die Eigentümerschaft selbst zahlen muss; ein höherer Selbstbehalt senkt die Prämie, erhöht aber die selbst zu tragenden Kosten im Schadenfall. Bei Offerten für Reparaturen sollte der Selbstbehalt eingeplant werden, da kleinere Schäden unterhalb dieser Schwelle ganz selbst finanziert werden müssen.

Quelle: bag.admin.ch

Rückbau & Entsorgung von Bauabfall

Rückbau & Entsorgung von Bauabfall bezeichnet den kontrollierten Abbruch von Bauten und die fachgerechte Entsorgung der dabei anfallenden Bauabfälle (z. B. Betonabbruch, Mischabbruch, Bauholz, Dämmstoffe, Sonderabfälle). In der Schweiz richtet sich dies nach der Abfallverordnung (VVEA, SR 814.600, in Kraft seit 1. Januar 2016): Bauabfälle sind auf der Baustelle möglichst sortenrein zu trennen. Sonderabfälle sind dabei separat zu entsorgen, die übrigen Abfälle sind nach Fraktionen wie Ober- und Unterboden, unverschmutztem und verschmutztem Aushub- und Ausbruchmaterial, mineralischen Bauabfällen, weiteren verwertbaren Abfällen (Glas, Metalle, Holz, Kunststoffe) sowie brennbaren nicht verwertbaren Abfällen zu trennen (Art. 17 VVEA). Fallen voraussichtlich mehr als 200 m³ Bauabfälle an oder sind Schadstoffe wie PCB, PAK, Blei oder Asbest zu erwarten, muss die Bauherrschaft der für die Baubewilligung zuständigen Behörde bereits im Baubewilligungsgesuch Angaben über Art, Qualität und Menge der anfallenden Abfälle und deren Entsorgung machen (Art. 16 VVEA); diese Angaben werden in der Praxis als Entsorgungskonzept bezeichnet.

Kostenbezug: Rückbau- und Entsorgungskosten werden in Offerten meist nach Volumen oder Gewicht der Abfallfraktionen sowie Deponie- und Transportgebühren verrechnet und steigen deutlich, wenn Schadstoffe wie Asbest eine separate Sanierung und Sonderabfall-Entsorgung erfordern. Da getrennt erfasste, sortenreine Fraktionen günstiger entsorgt oder als Recyclingbaustoffe verwertet werden können, beeinflusst die saubere Trennung auf der Baustelle die Gesamtkosten erheblich.

Quelle: fedlex.admin.ch, bafu.admin.ch

Energiebezugsfläche (EBF)

Die Energiebezugsfläche (EBF, Formelzeichen A_E) ist nach der Norm SIA 380/1 die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, die innerhalb der thermischen Gebäudehülle liegen und für deren Nutzung ein Beheizen oder Klimatisieren notwendig ist. (Die aktuelle Ausgabe SIA 380/1:2016 trägt den Titel «Heizwärmebedarf»; die früheren Ausgaben 2007/2009 hiessen «Thermische Energie im Hochbau».) Die EBF wird brutto gerechnet, also aus den äusseren Abmessungen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Zur EBF zählen Hauptnutzflächen (z. B. Wohn- und Schlafzimmer) sowie Verkehrsflächen (z. B. Treppenhaus, Gang, Garderobe, Sanitärräume), sofern sie innerhalb der thermischen Hülle liegen, und zwar auch dann, wenn sie selbst nicht beheizt sind. Bei Treppenhäusern, Aufzugs- und Entsorgungsschächten sowie Lufträumen mit einer Fläche von höchstens 5 m² wird die EBF so erfasst, wie wenn die Geschossdecke durchgezogen wäre; Lufträume grösser als 5 m² zählen nicht zur EBF. Geschossflächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1,0 m sowie ohne Heizung nutzbare Nebennutz- und Funktionsflächen (z. B. Waschküche, Garage, Estrich) zählen nicht zur EBF. In der Schweiz dient die EBF als Bezugsgrösse für Energiekennzahlen (Heizwärmebedarf in kWh pro m² und Jahr), für den GEAK sowie für die kantonalen Energievorschriften (MuKEn).

Kostenbezug: Die EBF ist die Bezugsfläche, auf die sich Energiekennzahlen und damit viele Förderbeiträge, Sanierungsberechnungen und Heizungsdimensionierungen beziehen; eine korrekt ermittelte EBF beeinflusst direkt, welche Massnahmen (z. B. Dämmstärke, Heizleistung) eine Offerte vorsehen muss. Bei Förder- und GEAK-Nachweisen ist sie zudem die Grösse, nach der Beiträge und Anforderungen bemessen werden, weshalb sie in vielen Handwerker- und Planungsofferten als Berechnungsbasis auftaucht.

Quelle: sia.ch

Baubewilligungspflicht vs. Meldepflicht

In der Schweiz dürfen Bauten und Anlagen grundsätzlich nur mit behördlicher Bewilligung (Baubewilligung) errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 Raumplanungsgesetz, RPG); dieses ordentliche Verfahren ist die Baubewilligungspflicht. Für bestimmte geringfügige oder genügend angepasste Vorhaben sieht das Recht stattdessen ein vereinfachtes Meldeverfahren vor: Das Vorhaben muss der zuständigen Behörde vor Baubeginn nur gemeldet werden, statt ein volles Baugesuch zu durchlaufen. So sind etwa genügend angepasste Solaranlagen auf Dächern in Bau- und Landwirtschaftszonen baubewilligungsfrei und nur meldepflichtig (Art. 18a RPG); die Anpassungskriterien und das Meldeverfahren regelt Art. 32a der Raumplanungsverordnung (RPV) im Detail. Welche Bauten meldepflichtig, bewilligungspflichtig oder bewilligungsfrei sind, sowie Fristen und einzureichende Unterlagen regeln darüber hinaus Kanton und Gemeinde, weshalb die Abgrenzung je nach Standort unterschiedlich ist.

Kostenbezug: Das Meldeverfahren ist schneller und deutlich günstiger als ein volles Baubewilligungsverfahren (Gebühren, umfangreiche Pläne, ggf. Aussteckung und Publikation entfallen weitgehend), was Vorlaufzeit und Nebenkosten einer Offerte senkt. Klären Sie vor der Beauftragung mit dem Handwerksbetrieb und der Gemeinde ab, welches Verfahren gilt, da Bewilligungsgebühren und Planungsaufwand sonst die Gesamtkosten spürbar erhöhen können.

Quelle: fedlex.admin.ch